行业发展指数 | 1月中国房地产企业新增土地储备排行及报告

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观点指数1月,在疫情爆发前,各大城市按计划供应土地,房企们纷纷加紧补仓。在新年首拍中,上海揽金114亿元,杭州亦收入34.8亿元。而在另一场土拍中,荣盛更以高溢价180.49%竞得宁波一宗商住地。

成交方面,重点城市住宅土地成交金额及成交面积均出现不同程度的下滑。1月的成交金额约1385.72亿元,较去年同期的1667.44亿元下降16.89%,金额下降幅度相对较小,主要是因为部分企业高溢价率拿地,以及一线核心城市土地出让金较高;成交面积约727.54万平方米,同比下降39.7%,成交宗数约134宗,同比下降42.86%。

与土地供应、土地成交的情况不同,即使是处于特殊时期,成交楼面均价仍保持了平稳上升的势头。从下图可以看出,成交楼面均价只有在2019年2月出现了一次同比下滑,幅度为14.91%。从整体趋势来看,在政策、市场等多方面因素的综合影响下,成交楼面均价将始终保持在一个合理的区间内平稳运行。

而根据国家统计局的数据,2020年1月份商品住宅销售价格涨幅保持总体稳定。其中,一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,同比小幅上涨;二三线城市环比涨幅稳中有落,同比涨幅连续回落。

具体来看,1月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

开年房企高溢价补仓,新土地管理法正式施行

1月是传统的销售淡季,同时房企的销售业绩任务相对轻松。在经历了一年的推盘去化之后,不少房企会趁着这段时间加紧补充土储,吸纳优质地块。

疫情爆发之前,北京、上海、杭州、宁波等城市的土地交易活动如期进行,流拍率较低,龙湖、保利、融创、荣盛等房企也纷纷补仓,荣盛更是以180.49%高溢价率竞得宁波一宗商住地。

据观点指数研究院不完全统计,2020年1月样本房企在公开市场拿地成交金额合计超过465亿元,成交面积超过270万平方米,环比增长分别超过16%和8%。

从企业情况来看,1月权益拿地金额最高的是保利发展,合计109.92亿元。据公告披露,保利发展于1月新增加房地产项目9个,分别位于天津、济宁、福州、泉州、郑州、长春、兰州、淮安。其中,拿地金额最大的为斥资27.59亿元摘牌天津市滨海高新区海泰大道东侧地块,为商住用地,用地面积11.24万平方米,权益比例100%。

新增土储最多的也是保利发展,获得土地总建筑面积约199.03万平方米。据观点指数研究院不完全统计,1月保利发展分别在郑州、天津、济南获得土地,数量分别为2宗、1宗、1宗,建筑面积分别为6.6万平方米、4.6万平方米、17万平方米和22.5平方米。

值得注意的是,保利于郑州获得的两宗宅地均以超50%的高溢价率成交,成交价分别为12.9亿元、8.97亿元。与此一并出让的另一宗宅地,则被华润置地旗下的北京润置商业运营管理有限公司以16.47亿元竞得,溢价率50.15%,楼面价9783元/平方米,综合房价19712元/平方米。

而在土地政策方面,观点指数研究院注意到,自2020年1月1日起,新土地管理法即将实施,内容主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面。

对于旧的土地征收制度存在的缺陷,2020年新版的土地管理法作出了调整,把征地公告从审批后公告改为审批前公告。

以前在进行土地征收时,地方政府是在获得上级政府审批之后,才允许发布征地公告。根据《物权法》的规定,国家征收土地决定下发之日,土地权属即已经变更。换而言之,当被征地的农民收到征地公告时,虽然自己手上仍有宅基地使用权证,但是土地权属已经由集体土地变更为国有土地了。这也导致了一些基层拆迁部门根据《物权法》启动行政强制程序,从而出现非法强拆、暴力强拆等乱象。

而现在新土地管理法的施行,将征地公告、听取意见、签订协议等都划分为征收的前期工作。 在征收前期,拆迁部门不能启动强制程序,被征地村民如果不愿意签订协议,征收程序就不能启动。

对于房企开发商而言,这次调整即是机遇,又是挑战。由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节,地价款的支付时间原则上也可以与村集体商议决定,这在降低资金成本、提升利润空间方面会有一定帮助。但是,如果征收补偿标准不能与村民协商达成一致,这会给开发商的开发成本造成很大的压力,从而影响后面的推盘去化等工作。


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